Há consequências jurídicas para atraso de imóveis adquiridos na planta, artigo de Adriano Dias
Foto: Arquivo ABr
Pagamento das parcelas deve ser postergado de maneira proporcional ao atraso
[EcoDebate] A aproximação de eventos como a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016 traz, cada vez mais, a necessidade de o Governo investir em infraestrutura. Ainda há inúmeros projetos do PAC (Programa de Aceleração do Crescimento) em pleno vapor como “Minha Casa Minha Vida” e, também, o extremo aquecimento do mercado imobiliário, aliado à facilidade de obtenção de financiamentos.
Esses acontecimentos somados estão fazendo com que toda a mão de obra especializada em construção civil existente fique comprometida. Adriano Dias, especialista em direito imobiliário, revela que um lamentável reflexo em relação a todos esses eventos pode ser sentido por aqueles que, perseguindo o sonho da casa própria, compraram imóveis na planta; planejaram durante anos a mudança, mas se depararam com enormes atrasos, injustificados em sua grande maioria. “As desculpas das construtoras e incorporadoras são muitas, mas, na verdade, faltou planejamento”, aponta o advogado.
Adriano explica que os empreendimentos foram sendo idealizados, lançados e vendidos, mas a maioria não percebeu que faltaria mão de obra especializada para tanto trabalho. “Agora, resta às pessoas – que foram prejudicadas – perseguir o direito que emerge dessa situação. O atraso injustificado na entrega de um imóvel comprado na planta, além do previsto contratualmente, traz consequências para as partes envolvidas. O primeiro passo é identificar na legislação civil os princípios e as regras gerais que se aplicam aos contratos de compra e venda desses imóveis”, explica Adriano.
O princípio da boa-fé objetiva, insculpido no artigo 422, do Código Civil, hoje bastante difundido no mundo jurídico, tem que ser observado, já que se trata de norma de ordem pública e, portanto, de aplicação cogente (traduzir). Nesse sentido, a conduta das partes na condução da relação contratual deve ser de lealdade e probidade. Assim, o rompimento da promessa de entrega de um imóvel no prazo prometido descumpre o comando legal.
Depois de criar legítima expectativa, em razão de conduta seguramente indicativa de determinado comportamento futuro, há quebra dos princípios de lealdade e de confiança com surpresa e prejuízo à contraparte. “Desta forma, o rompimento da promessa de entregar o imóvel no prazo acordado pode dar causa à rescisão contratual, por culpa do vendedor. É nesse sentido a maioria da jurisprudência que reconhece a possibilidade de rescisão contratual, mediante a imediata devolução integral das parcelas já pagas”, destaca o especialista em direito imobiliário.
Caso não seja a intenção da parte lesada dar por rescindido o contrato, é evidente que o pagamento das parcelas do contrato de compra e venda possui relação direta com a obrigação de entregar o imóvel adquirido, no prazo ajustado. “Neste caso, o pagamento das parcelas deve ser postergado de maneira proporcional ao atraso, sem que seja imputado qualquer ônus ao comprador, a fim de que se restabeleça o equilíbrio da relação contratual entre as partes”, adverte Adriano.
Além disso, tem-se ainda que a situação de atraso injustificado amolda-se perfeitamente ao conceito da Exceção do Contrato Não Cumprido, artigo 476, do Código Civil, uma vez que as construtoras não podem exigir o cumprimento das obrigações dos compradores, se estiverem inadimplentes em sua contraprestação (de entregar a obra).
Em outras palavras, não é lícito às construtoras exigir o pagamento dos consumidores e prorrogar, sem qualquer justificativa, o prazo de finalização e entrega do imóvel.
Em relação a danos materiais, especial conotação deve ser dada aos lucros cessantes, caso o imóvel tenha sido adquirido a título de investimento. “Nesse caso, já houve julgados que condenaram a parte que descumpre o contrato a pagar uma indenização correspondente ao aluguel que o imóvel poderia gerar ao seu proprietário”, explica o advogado.
Vale, ainda, ressaltarmos a situação de plena ilegalidade da cobrança da taxa de Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária -, conhecida também como SATI ou Assessoria Imobiliária, é a cobrança de 0,88% sobre o valor do bem, que as imobiliárias impõem ao proprietário do imóvel, alegando custos de assistência jurídica para esclarecimentos, análise econômica, acompanhamento até a assinatura do contrato, entre outros serviços prestados.
A prática fere o artigo 39, do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e o código de ética da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) por impor o profissional contratado pela corretora. A obrigação de pagar pela assessoria imobiliária é do próprio contratante e não do novo proprietário do imóvel.
Já a comissão do corretor é uma prática pela qual as construtoras contratam imobiliárias para fazer a intermediação entre o comprador e a incorporadora. O objetivo da artimanha é livrá-las de pagar a comissão de 6% a 8%, na venda de imóveis residenciais – determinada pelo Creci – Conselho Regional de Corretores de Imóveis. Com isso, no momento de fechar o contrato, o adquirente do imóvel paga o tributo sem saber da sua ilegalidade ou é coagido a aceitá-lo.
O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ- SP) já reconheceu o direito do mutuário de receber a devolução em dobro das taxas SATI – Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária e comissão do corretor.
É de se concluir, portanto, que a situação de atraso na entrega de um imóvel comprado ainda na planta pode ser geradora de danos materiais e morais, estando fadado o comprador a espera angustiante da conclusão das obras.
Sobre o advogado Adriano Dias
Bacharel em Ciências Jurídicas pela Universidade Metropolitana de Santos – SP. Pós-Graduado em Direito Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas. É especializado em Impostos Indiretos pela Associação Paulista de Estudos Tributários – APET (10/2010). Consultor de Condomínios. Membro Presidente do Grupo BNI/Target de Santos/SP.
Mais informações pelo site www.adrianodiasadvocacia.adv.br
EcoDebate, 07/06/2013
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