Usucapião Especial de Imóvel Urbano Como Garantidor da Função Social da Propriedade Privada: observando a cidade de Belém, artigo de Fábio R. Jorge

1. INTRODUÇÃO

Poucas coisas podem ser mais básicas à sobrevivência humana que possuir um teto, uma moradia para desenvolver seus talentos, descansar ao voltar do trabalho; um punhado de alvenaria que possa chamar de seu. Por mais fundamental que seja ter um lar, no Brasil, país subdesenvolvido e desigual, se tem uma grande dificuldade em fazer desta idéia uma prioridade em todo e qualquer debate político, social/ideológico.

Infelizmente as pessoas ainda demoram a entender a dimensão absurda da importância do direito à moradia e as dificuldades que a ausência desse direito traz diretamente ao cidadão, aquele pagante de impostos sem importar se de maneira indireta, possuidor de direitos e obrigações que, seja qual for o motivo, se encontra à margem do direito humano fundamental de ter moradia.

Trazido à baila pela Declaração Universal dos Direitos Humanos em 1948, o direito à moradia se tornou um dos tópicos mais ricos, interessantes e transdisciplinar do Direito como um todo ao reunir fortes aspectos de direitos humanos, constitucional, urbanístico, ambiental e civil. Claramente de suma importância ao garantir e elevar a moradia ao patamar fundamental, não poderia ter surgido em melhor época, aquela de grande “boom” do fenômeno urbano em que enorme quantidade de pessoas passou a se aglutinar nas cidades grandes em busca de melhor sorte com a promessa de empregos. Pode-se pontuar aí a ocorrência maciça do êxodo rural e como conseqüência o fenômeno da espoliação urbana estudado pelo grande Lúcio Kowarick. Foi uma boa maneira de frear os abusos, privilégios e especulações feitos pelos detentores do poder, mercados imobiliários e quaisquer interesses alheios a aspectos sociais, públicos ou desenvolvimentistas. Atualmente, com cerca de 82% da população brasileira vivendo em cidades, de acordo com dados do IBGE citados pela Secretaria Municipal de Coordenação Geral do Planejamento e Gestão – SEGEP (Pará. 2006: pg. 01), se imagina a proporção desses problemas.

Como direito básico de difícil respeito, implementação, controle e execução efetiva é que iremos analisá-lo no presente artigo, lembrando da possibilidade de ocorrência do usucapião especial urbano (ou constitucional) previsto no artigo 183 da Constituição Federal de 1988.

2. O direito fundamental à moradia e sua problemática

Quando a maioria da população ainda se concentrava nas áreas rurais, podíamos afirmar que não eram marcantes os problemas urbanísticos, sendo até mesmo inexistentes. Com o passar do tempo e a ocorrência da migração intensa e imensa às metrópoles o cenário se transformou em uma situação crônica sem precedentes, onde a maioria das pessoas não tinha noção alguma da existência de um “direito especial inerente à pessoa humana”, a saber, o direito à moradia (Silva, 2010: pg. 375).

Podemos encontrar a previsão desse direito no artigo XXV, 1 da Declaração Universal dos Direitos Humanos do ano de 1948¹, de maneira intrínseca não explícita. Depreende-se da leitura e interpretação do texto a existência e o respeito ao direito. De forma direta encontramos no artigo 11 do Pacto Internacional de Direitos Econômicos, Sociais e Culturais do ano de 1966² ao reconhecer o direito do indivíduo à moradia adequada. Infelizmente a Constituição Federal brasileira de 1988 não possui originariamente texto que declare explicitamente esse direito, só ocorrendo em 2000 o advento da Emenda Constitucional 26/2000 que o incluiu no rol dos direitos sociais do artigo 6º e impôs ao Poder Público a competência de satisfazê-lo, mais especificamente a União ficou incumbida de instituir as diretrizes gerais sobre habitação, com competência comum a todos os Entes para “promover programas de construção de moradias e a melhorias das condições habitacionais e de saneamento básico.”

Diretamente ligado também aos objetivos básicos contidos no artigo 3º de nossa Constituição Federal³, a moradia se encontra atualmente como um dos direitos de maior dificuldade de implementação e respeito por diversas razões, sendo a econômica de maior complexidade.

Tem-se claramente que em países precários socialmente falando como o Brasil, respeitá-lo custa caro aos cofres públicos que tem de desembolsar grande quantidade de soma em dinheiro para fazer cumprir seus projetos voltados especificamente ou não a esse aspecto básico. Tudo culpa da negligência histórica por parte do administrador público às questões urbanísticas organizadoras, tendo de resolver em poucos anos o atraso acumulado de décadas atrás. Somado ao custo, lembremos a necessidade de existir a boa-vontade do Poder Público em tirar do papel projetos arquitetônicos sociais e trazer à realidade se materializando, por exemplo, em conjuntos residenciais construídos com fim único e específico de abrigar famílias de menor poder aquisitivo que antes viviam nas ruas ou possuem renda extremamente baixa. Além disso, vem a parte mais complicada e fundamental ao assunto: o interesse da coletividade na resolução do problema urbano. Nada irá mudar, nem acontecer, muito menos se transformar se o corpo social não estiver unido e interessado em que isso ocorra nem esteja cobrando do ente público a devida ação que vise a alteração do paradigma atual. Vivemos em uma nação com Poder Público enfraquecido por corrupções, péssimos agentes públicos; resultando na descrença da população no que for público, desmotivando-os a levar seus problemas a sério e a cobrar dos entes o que for cabível. Quanto ao aspecto político, pronuncia-se Bonizzato (2009, pg. 186):

(…) governantes eleitos desvinculam-se completamente dos projetos e promessas de campanha, em razão dos quais foram eleitos. No mesmo diapasão, deputados, senadores e vereadores afiguram-se muito mais em consonância com os interesses de específicas camadas da população, influentes no processo decisório e de elaboração das leis, do que com as uniformes e constantes propostas de melhoria da qualidade de vida e do bem-estar do povo brasileiro. E inúmeros setores da sociedade assistem abismados, mas inertes, a toda essa equivocada e lamentável condução do poder, sobremaneira destinado à garantia de direitos relacionados às classes mais afortunadas, abastadas e, principalmente, influentes.

Neste quadro, mostra-se assim cada dia mais imprescindível a conscientização ativa da população, com o fim máximo de reverter a situação de abandono e desleixo em que vive o eleitorado brasileiro.

Entretanto e, com certeza, enquanto se procede a uma transformação de ordem psicológica e a uma mudança na mentalidade conformista da população, deve-se, paralelamente, reconhecer algumas virtudes do ordenamento jurídico, por meio das quais se poderão buscar forças para as pretendidas alterações de rumo.

Nada parece ajudar na questão da moradia pois vivemos em uma nação predominantemente pobre, com problemas resolvidos de maneira precária e com pouca segurança jurídica, com governantes ausentes e legislação rasa no assunto. Mais que uma brecha aberta ao desinteresse, existe uma porta escancarada à ausência de ações efetivas desembocando na estagnação social da cidade. A situação não muda, muito pelo contrário, só ocorre a piora do quadro quando o ente público “vira a cara” a um problema tão latente, forte e presente.

3. A função social da propriedade urbana

O entendimento positivo civilista de que o direito de propriedade é absoluto, uma relação entre pessoa e coisa de caráter natural e imprescritível deixou de ser levado como verdade. José Afonso da Silva (2010: pg. 70) pontua que

o caráter absoluto do direito de propriedade (…) foi sendo superado pela evolução, desde a aplicação da teoria do abuso do direito, do sistema de limitações negativas e depois também de imposições positivas, deveres e ônus, até chegar-se à concepção da propriedade como função social.

O civilista desavisado se esquece da ligação direta da propriedade aos preceitos do direito público, que por sua vez estão coadunados ao direito constitucional. Resta claro dessa maneira que o direito civil não regula a propriedade em si, tão somente se limita às relações civis dela pertinentes. Para esclarecer um pouco mais essa tão discutida idéia, pode-se entender que a “função social manifesta-se na própria configuração estrutural do direito de propriedade, pondo-se concretamente como elemento qualificante na predeterminação dos modos de aquisição, gozo e utilização dos bens” (Silva, 2010: pág. 74). Ou seja, o direito de propriedade perde o caráter civil absoluto (visando estreitamente relação real civilista), passando a vislumbrar aspectos difusos da utilização da propriedade. Não mais se deve encará-la como bem restrito a um indivíduo o grupo somente, que poderá gozá-lo da maneira que entender como correta sem atender a requisitos de ordem pública. Não se pensa mais o bem privado separado e distante de toda e qualquer limitação pública. Seguindo o entendimento dos artigos 5º, XXII e XXIII⁴ c/c 170, II e III⁵da Constituição Federal de 1988, depreende-se o caráter público da propriedade. Ainda dentro da Carta Magna, encontramos as sanções dos artigos 182, 184 e 186⁶ no que tange as propriedades rurais e urbanas que não atentam para o respeito à sua função social.

Como parte indissociável da cidade, a propriedade imóvel urbana possui algumas funções urbanísticas basilares e fundamentais, a saber: a fim de que propicie habitação, condições dignas de trabalho, recreação e circulação humana; sendo o plano diretor da cidade o responsável a disciplinar a utilização do solo urbano. Não há como atingir esses objetivos deixando de observar a função social.

A construção do espaço público se dá com a participação ativa e democrática de todos, com o devido respeito do setor privado ao aspecto difuso e coletivo do público. Desmantelar ou manter afastado um do outro é garantir que ocorra desigualdade, pobreza e marginalização de certa camada em detrimento de outra.

A idéia de função social advém para juntar o urbanístico do social, o público do privado; objetivando o respeito mútuo, limitando o arbítrio desmedido e a inobservância aos quesitos almejados por toda uma sociedade materializados sobremaneira pelo intitulado “interesse público”. A Constituição da Alemanha de 1919 (também chamada de Constituição de Weinar) já trazia essa concepção em seu artigo 153, a saber: “a propriedade obriga e seu uso e exercício devem ao mesmo tempo representar uma função no interesse social.” (Barreto, 2005). Pode depreender-se também que a implantação da função social na propriedade privada destina-se a combater o mau uso da mesma, o fim egoístico ou danoso à coletividade.

Federico Spantigatti apud Silva (2010: pg. 76) leciona que a função social da propriedade urbana constitui um equilíbrio entre os interesses e “orienta a utilização do bem e predetermina seus usos, de sorte que se pode obter, nos modos de vida e nas condições de moradia dos indivíduos, um desenvolvimento pleno da personalidade”. Nessa colocação, o doutrinador italiano lembra a importância do aparelho urbano na formação e lapidação da personalidade cívica; o quanto a ambiência impulsiona quando correta e de acordo com os preceitos sociais, ou destrói quando marginalizada, incorreta ou ausente. Que desempenho social ou respeito à vida podemos cobrar de um indivíduo que em toda sua existência transitou a margem de uma sociedade, esquecido, sem oportunidade alguma, sem lugar para morar? Logicamente, todo cidadão tem o poder em suas mãos de mudar seu destino e fazer maravilhas acontecerem, mas evoluir socialmente torna ainda mais dificultoso quando não existe nem o apoio de seu credor mais duro e intransigente: o Poder Público. Quando aquele que deveria justamente proporcionar toda uma estrutura básica para que o cidadão ordinário consiga desenvolver seus talentos e aprendizagem plenos, não dá a mínima e simplesmente ignora suas necessidades.

4. O Estatuto da Cidade

O ano de 2001 pode ser considerado de grande avanço ao direito urbanístico com o advento da Lei Federal nº 10.257 de 10 de julho (em vigor desde 10 de outubro do mesmo ano), projeto de lei criado doze anos antes e finalmente sancionado pelo então Presidente Fernando Henrique Cardoso.

O Estatuto da Cidade é uma reunião de normas importantes que designam ao Poder Público as ações relativas à segurança, bem estar do cidadão, interesse público no uso e gozo da propriedade urbana, incluindo o equilíbrio ambiental em todos esses quesitos. A lei federal veio para regulamentar o já anteriormente previsto na Constituição Federal de 1988, mais especificamente nos artigos 182 e 183, capítulo “política urbana”. Seus nortes apontam ao correto no que tange a espaçamento urbano, fixando o básico em relação às ações públicas ali ocorrentes.

O Estatuto é dividido em cinco capítulos, a saber: Diretrizes Gerais, Instrumentos da Política Urbana, Do Plano Diretor, Da Gestão Democrática da Cidade e Disposições Gerais; num total de 58 artigos.

Dentre os instrumentos criados pela União com o fim de planejar, ordenar, guiar ou organizar o espaço urbano, encontramos os planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território e desenvolvimento econômico e social, planejamento de regiões metropolitanas (incluindo aglomerações e microrregiões), planejamento municipal (na figura em destaque do Plano Diretor), previsão de institutos tributários e financeiros como IPTU, contribuição de melhoria e outros incentivos, aplicação de institutos jurídicos e políticos (como a desapropriação, servidão administrativa e em especial o usucapião especial urbano) e o respeito ao EIA (Estudo Prévio de Impacto Ambiental) e EIV (Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança).

De maneira geral, a Lei Federal 10.257/2001 trouxe e deverá trazer ainda mais inúmeros benefícios à organização séria e comprometida da cidade, redefinindo o uso do solo urbano, estimulando prefeituras a agir de maneira ambiental e socialmente correta, prevendo posturas extremamente corretas como a não-ocupação de áreas ambientalmente frágeis, e assim por diante. Não deixando de lado a importante previsão da obrigatoriedade de estudos prévios em obras urbanas de considerável vulto como galpões, shopping centers e assim por diante. Ocupou um espaço importante, pasmem, anteriormente vago no direito urbanístico que é o de tratar de diretrizes gerais do assunto.

Determinou-se um prazo de cinco anos para as cidades do Brasil se adaptarem aos respectivos Planos Diretores (de acordo com o caput do artigo 40, “o instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana”), exigência mor desta lei de caráter federal. Basta uma curta caminhada em quaisquer aglomerações urbanas nacionais para notar de supetão o quanto a legislação pátria é esquecida e deveras desrespeitada em prejuízo total do cidadão.

5. O município na questão urbanística através do Plano Diretor

Aos Estados Federativos reputa-se a tarefa de criar regras complementares à legislação federal no que prouver, assim como em casos de omissão da União. Pode-se depreender também que as questões de ordens regionais devem estar sob a tutela do Estado. Mais precisamente, o artigo 25 em seu §3º da Constituição Federal de 1988 ensina que mediante lei complementar os Estados poderão fundar regiões metropolitanas, aglomerados urbanos e microrregiões, constituídas por agrupamentos de municípios limítrofes, para integrar a organização, o planejamento e a execução de funções públicas de interesse comum.

Tendo em vista a importância da atuação conjunta e necessária dos entes da federação nas mais diversas questões, em especial as urbanísticas, depreende-se o quanto o município com sua competência local é imprescindível. À prefeitura (através de suas Secretarias e autarquias), cabe a execução direta das políticas públicas. Trazemos à baila as críticas tecida pelos doutrinadores Adir Ubaldo e Adivandro Rech (2010: pg. 59):

Apesar de a execução da política urbanística ser de inteira responsabilidade dos municípios, constituindo-se numa questão eminentemente local, a Constituição Federal, de forma equivocada e persistindo na cultura centralizadora da produção de direito, estabelece, no seu art. 24, inciso I, que a competência de legislar sobre direito urbanístico é exercida concorrentemente entre os União e estados. Na verdade, quem deveria ter competência concorrente são os municípios, buscando adequar o Estatuto da Cidade de forma plena às situações locais de cada cidade. É por essas razões que se busca atacar a questão do Federalismo, como fundamento para a autonomia plena das cidades, dentro dos limites necessários para que se possa efetivamente estabelecer normas de construção de um projeto de cidade efetivo, legítimo e eficaz. A alteração desse dispositivo constitucional é regra que se impõe para auxiliar e encaminhar a questão do caos em cidades brasileiras e evitar interpretações equivocadas do art. 182 da Constituição Federal.

O Estatuto da Cidade não surgiu no ordenamento jurídico nacional como um “salvador da pátria” nem com o fim de estender a competência concorrente dos entes aos municípios. Como mérito, conseguiu dar aos administradores locais a possibilidade sem precedentes de intervir no direito de propriedades urbanas privadas, a fim de prover o interesse público através do direito administrativo urbanístico que é de interesse local, conforme o observado no artigo 30, inciso I da Constituição Federal⁷(competência exclusiva e originária dos municípios).

A execução dos planejamentos é concretizada respeitando o que for previsto no Plano Diretor. Este é lei municipal específica resultante do pensamento de um projeto de cidade sustentável, pensado para as presentes sem deixar de lado as futuras gerações.

Obrigatório nas cidades de mais de 20.000 habitantes, é forma de vincular os atos administrativos municipais a um projeto sólido, ou seja, as ações do Prefeito não estarão ligadas precipuamente ao seu plano de governo e ao que for decidido durante sua gestão (discricionariamente), estará vinculado mais fortemente aos aspectos previstos no Plano Diretor por conta de seu caráter transcendental e em respeito ao princípio da participação popular.

O Plano visa desenvolvimento da cidade pelos preceitos da justiça social, melhoria de condições de vida tanto de usuários quanto de habitantes, sem esquecer do desenvolvimento das atividades econômicas ali praticadas. Sua abrangência diz respeito ao território em sua totalidade, conforme artigo 40, §2º da Lei Federal 10.257/2001⁸de caráter geral, e, a exemplo direcionado, o artigo 2º do Plano Diretor da Cidade de Belém (Lei Municipal 7.603/1993)⁹de caráter específico.

De maneira simples e objetiva, pode se entender que o Plano traz as diretrizes a fim de que se realize a correta ocupação do município como um todo. Isso quer dizer que todo e qualquer aspecto que envolva a urbanização, seja a abertura de uma avenida ou uma rede de esgotos, deve respeitar os preceitos do Plano Diretor da respectiva cidade.

Sua fase prévia inclui a realização de estudos preliminares que estabelecem um panorama geral da situação do desenvolvimento da cidade, a fase de diagnóstico onde se analisa com maior profundidade os problemas apontados, plano de diretrizes fixando-se diretrizes e objetivos da organização territorial, após vem a instrumentação do plano que consiste na elaboração dos instrumentos de atuação de acordo com as diretrizes (Silva, 2010: pg. 142).

Após, vem a fase de debates e audiências públicas na Câmara Municipal na forma de projeto de lei, cujas regras de processo legislativo se encontram sob a égide da lei orgânica municipal, reunindo diversos setores da sociedade como os vereadores, povo e representantes comunitários. Essa aprovação pelas Câmaras dos municípios é exigência constitucional, pelo voto qualificado de dois terços de seus membros. A participação popular na elaboração e futuras alterações dos Planos Diretores é princípio de fundamental importância sancionado inclusive pelo Estatuto da Cidade e incorporado ao direito urbanístico municipal. Segue-se à promulgação do chefe do executivo municipal.

José Afonso da Silva (2010: pg. 138) entende que o Plano Diretor possui objetivos gerais e específicos. O primeiro consiste em “instrumentar uma estratégia de mudança no sentido de obter a melhoria da qualidade de vida da comunidade local”, e os segundos se traduzem “em objetivos concretos de cada um dos projetos que integram o plano, tal como reurbanização de um bairro, alargamento de determinada via pública, construção de vias expressas, intensificação da industrialização de área determinada”, etc.

6. O Plano Diretor paraense

Vem à tona na data de 30 de julho do ano 2008, o Plano Diretor da cidade de Belém (originariamente Lei Municipal 7.603/1993, alterada pela Lei Municipal 8.655/2008), Estado do Pará. Preenche uma lacuna no ordenamento municipal em respeito ao preconizado no texto da Lei 10.257 de 10 de julho de 2001 (Estatuto da Cidade), onde ao município cabe, observando princípios importantes como o da função social da propriedade urbana e da cidade, participação popular, sustentabilidade, dentre outros; atuar no âmbito local no que tratar de urbanismo.

Trata de políticas de desenvolvimento econômico, sociais (como educação, saúde, assistência social, patrimônio cultural, esporte e lazer, habitação), infra-estrutura e meio ambiente (saneamento ambiental integrado, abastecimento de água, esgotamento sanitário, drenagem, resíduos sólidos, sistema de mobilidade urbana, arborização, rede hídrica e corredores de estação ecológica, áreas de risco geológico, etc), ordenamento territorial (macrozoenamentos e zoneamentos), instrumentos jurídicos em geral incluindo os tributários e financeiros (IPTU progressivo no tempo, desapropriações, outorga onerosa do direito de construir, etc), Sistema Municipal de Planejamento e Gestão (SIPLAG, composto por órgãos de planejamento, conselhos e gestão) e trata da revisão do Plano Diretor em 10 anos ou quando ocorrem mudanças significativas na urbanização da cidade.

7. O instrumento jurídico do usucapião especial de imóvel urbano

A fim de que concretize seus fins maiores, são colocados a disposição do município (conforme previsão pelo Estatuto da Cidade) diversos instrumentos jurídicos da política urbana e rural. Como sendo de caráter federal, são gerais e passíveis de adaptação à realidade local. Estão previstos no artigo 4º do capítulo II da Lei Federal 10.257/2001 e são os seguintes: parcelamento, edificação ou utilização compulsória do solo, IPTU progressivo no tempo, desapropriação com pagamento em títulos, usucapião especial de imóvel urbano, direito de superfície, direito de preempção, outorga onerosa do direito de construir, operações urbanas consorciadas, transferência do direito de construir e estudo de impacto de vizinhança urbano.

Usucapião, Usucapio ao direito romano, é a junção de duas palavras: capere (tomar) e de usus (uso). Quem possuísse por mais de dois anos algum imóvel ou por um ano algo móvel acabaria por se tornar proprietária da coisa, modalidade essa de aquisição ius civile, ou seja, somente destinada a cidadãos romanos (Venosa, 2007: pg. 182). Por isso é instituto multissecular herdado daqueles tempos (também chamada por prescrição aquisitiva).

No ordenamento jurídico brasileiro e atual, a ação civil de usucapião se baseia na premissa fundamental da função social da propriedade, em que o dono da mesma deve utilizá-la utilmente e não deixá-la trancada jogada às baratas enquanto cresce absurdamente o déficit de moradia no país, com pessoas morando nas ruas ou embaixo de viadutos de grandes cidades. É modalidade de aquisição originária de propriedade, em que a “posse e o tempo concretizam uma situação fática que se estabelece independentemente do querer ou não querer do real proprietário” (Ribeiro apud Venosa, 2007: pg. 184). A ação é de eficácia declaratória, segue o rito sumário (de acordo com o artigo 14 do Estatuto da Cidade), com efeitos ex tunc em que se reconhece a existência da aquisição discutida da propriedade, sem no entanto constituí-la de fato. Deve-se respeitar o estipulado no Código de Processo Civil às ações em geral¹⁰. Cabe ao Ministério Público sempre atuar nas mesmas como fiscal da lei, podendo requerer as diligências necessárias, perícias ou até mesmo contestar o pedido realizado. Deve ser proposta no foro em que o imóvel esteja situado, em casos que a União tenha algum interesse, desloca-se a competência para a Justiça Federal.

Tratemos mais especificamente da espécie usucapião especial de imóvel urbano ou usucapião constitucional. É instrumento criado com a finalidade de urbanização de áreas ocupadas sem título de propriedade, utilizadas por cinco anos ininterruptamente sem oposição como moradia única de família ou própria¹¹, no limite legal de até 250 m² de terreno¹². Sua previsão extensa encontra-se no Capítulo II, Seção V no artigos 9º (usucapião urbana individual) e 10ª (usucapião urbana coletiva) da Lei 10.257/2001; também trazida escancaradamente pela Constituição Federal de 1988 em seu artigo 183 e parágrafos¹³. No âmbito local da cidade de Belém, prevê-se o instrumento no Capítulo III, Seção II, artigos 142, II, “l” do Plano Diretor.

Dá-se o título de domínio ao cidadão mediante sentença judicial; nos casos de usucapião coletivo, o juiz deverá fixar igual fração legal de terreno para cada usucapiente.¹⁴

Existem alguns requisitos (pressupostos) para a admissão da ação de usucapião: a coisa tem de ser hábil (res habilis) ou suscetível de usucapião, tem de haver decurso do tempo (tempus), posse (possessio); às ações de usucapião ordinário te pede título justo (justus) e boa-fé (fides). Insuscetíveis de usucapião incluem os bens “que se acham em abundância no universo e escapam de seu poder físico, como a luz, o ar atmosférico, o mar alto etc.” (Gonçalves, 2008: pg. 254). A chamada posse ad usucapionem se encaixa ao previsto nos arts. 1.238 a 1.242 do Código Civil, incluindo o chamado animus domini ou animus reme sibi habendi; em que se faz necessária a atitude ativa do possuidor (tem de haver ações que vislumbrem a posse, que demonstrem vontade em mantê-la), assim como a omissão por parte do proprietário do imóvel. Corroborando, o voto do relator Pedro Baccarat no Acórdão da Apelação Com Revisão no. 0110731-25.2007 da 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, entende que:

(…) não é toda posse que tem força de conduzir à aquisição da propriedade, antes a posse “ad usucapionem” é aquela que conjuga os qualificativos da continuidade, da incontestabilidade e do “animus domini.

Posse contínua ou ininterrupta é a que completa todo o lapso de tempo da usucapião sem sofrer interrupções nos atos evidenciadores da atividade configuradora da condição de possuidor do usucapiente. Posse incontestada, ou posse mansa e pacífica, é a que se desenvolve durante todo o tempo reclamado para aperfeiçoamento da usucapião sem sofrer contestação ou moléstia por parte do verdadeiro dono ou outros interessados.

Quanto ao “animus domini”, trata-se de qualificativo da posse que evidencia, exteriormente, estar agindo o possuidor com o comportamento ou postura de quem se considera, de fato, proprietário da coisa. Para a configuração do “animus domini” é prescindível o título de aquisição (“causa possessionis’), bastando que o usucapiente possua o bem “como seu”.

Com relação à petição inicial, é necessário ser instruída pela descrição completa do imóvel, incluindo a juntada de croquis do mesmo (ou planta feita por engenheiro)¹⁵, sendo costume constar a certidão de registro. Após, segue a citação pessoal de todos os envolvidos (aquele cujo nome estiver registrado o imóvel, os confinantes como litisconsortes passivos) e por edital aos possíveis interessados e aqueles que se encontram em local incerto e não sabido.

No ano de 2011, o instituto ganhou nova força ao retornar às rodas de discussão jurídicas com o advento da Lei 12.424/2011 de 16 de junho de 2011, criadora da inovadora modalidade de usucapião especial urbano: por abandono do lar. É legislação que trata mais especificamente do programa do governo federal intitulado “Minha Casa Minha Vida” que visa incentivar a requalificação de imóveis urbanos e a devida aquisição dos mesmos para famílias com renda de até R$4.650,00, além de prever que, a mulher ou homem cônjuge que permanecer por dois anos ininterruptos no imóvel com medição limítrofe de 250 m², depois de caracterizado o abandono do lar do outro, poderá usucapir com exclusividade o bem desde que não seja proprietária (o) de outro imóvel urbano ou rural e que este sirva de moradia própria ou de sua família. Dessa maneira, a legislação alterou o Código Civil Brasileiro (Lei 10.406/2002) acrescentando o artigo 1.240-A¹⁶.

8. Vislumbrando a aplicação do instrumento na área metropolitana de Belém

Quem conhece a capital paraense, transita por entre seus cada vez mais raros túneis de mangueira, observa facilmente seus problemas urbanísticos latentes, escancarados.

Na parte nova da cidade temos a ocupação desordenada, o crescimento sem visão de desenvolvimento urbanístico como problema principal. Famílias chegam, constroem sua moradia e de seus parentes em áreas carentes de todo e qualquer serviço municipal (como esgoto, saneamento em geral ou iluminação pública) por uma questão de necessidade e sem observar regramento ou planejamento. São empurrados a essas áreas inadequadas por fenômenos urbanísticos bastante conhecidos, a exemplo da especulação imobiliária, resultando na autoconstrução de moradias relacionada à espoliação urbana (triste e segregador fenômeno cada vez mais comum em aglomerações, o “esbulho urbano”, em que os indivíduos menos favorecidos são “empurrados” para longe do centro da cidade, ficando aquém da devida atuação do Poder Público no tocante a equipamentos urbanos, infra-estrutura e serviços). É fator primordial na formação das favelas do Brasil (Kowarick, 1993).

No centro da capital e em áreas ao redor (região metropolitana), se encontram diversos imóveis abandonados, deteriorados por vezes e que, por conta de burocracias judiciais e de cartório, litígios entre parentes no tocante a sucessões, dentre outros muitos motivos; acabam por sofrer a ação do tempo sem ocupação alguma. Não servem de moradia, abrigam somente ratos e outras pestes que, diversas vezes, tiram o sono dos vizinhos e transeuntes, representando perigo a quem passa por apresentarem rachaduras e conseqüente perigo de desabamentos. Muitos são retratos arquitetônicos fiéis de uma época gloriosa no Estado do Pará (o chamado “ciclo da borracha” em que a Belle Époque européia refletia direto nas fachadas e interior dos prédios da capital Belém) e que, atualmente, se encontram em estado tão avançado de abandono que significam vergonha ao cidadão. Muitos desses imóveis são explorados na fixação de cartazes e outdoors, um legítimo “desserviço” à população ao colaborar com a poluição visual que assola as ruas e vielas da capital paraense. Não se respeita a saúde visual do cidadão, se esquece do respeito ao espaço alheio e se pensa única e exclusivamente no dinheiro, no lucro e no possível resultado benéfico (monetariamente falando, lógico) daquela propaganda esdrúxula.

Figura 01: Casa situada à Trav. Campos Sales com General Gurjão. Fonte: Arquivo pessoal

Figura 02: Casa situada à Trav. Campos Sales com General Gurjão. Fonte: Arquivo pessoal

Figura 03: Casa situada à Avenida José Malcher com Doutor Moraes. Fonte: Arquivo pessoal

Figura 04: Casarão situado à Avenida Alcindo Cacela com Gentil Bittencourt. Fonte: Arquivo pessoal

Respeito à função social da propriedade passa longe. Nenhuma atividade econômica é desenvolvida ali, muito menos servem de moradia; restam trancadas ao bel prazer dos proprietários.

O curioso é estar tão próximo do convívio cotidiano de todos os moradores e ninguém cobra nada, reclama restauração a não ser quando é atingido de forma direta. Só vemos alguma ação do cidadão quando desaba um muro em cima de algum conhecido; ao estacionar seu carro em local apropriado e, para sua imensa surpresa, ao retornar, o prédio ter caído em cima do veículo; nessas situações a conservação e utilização correta do imóvel urbano interessam, tiram o sono e trazem à tona a discussão.

Figura 05: Escombros de antiga casa situada à Trav. José Pio com Rua do Una. Fonte: Arquivo pessoal

Quanto ao Poder Público somente age quando tomado pela ira de alguém do povo (sozinho ou organizado) já prejudicado pela ausência dos governantes na fiscalização e autuação de irregularidades urbanísticas. Processos de indenização se arrastam anos a fio na esfera cível do Judiciário, tiram o sono de muita gente, geram enormes dores de cabeça a pais de família que já têm preocupação suficiente, vidas são interrompidas e diversas outras são prejudicadas pelo resultado do abandono e assim por diante. Depois do resultado ocorrer, remediar vira um sério problema, sem solução ou ineficaz.

Interessante seria ocorrer a devida destinação desses bens soturnos e inóspitos que tantos prejuízos trazem quando abandonados dessa maneira, em que o usucapião especial de imóvel urbano (como espécie) desempenha papel fundamental. É meio de aquisição de propriedade extremamente válido por levar em conta um fator acima de qualquer luxo, descuido ou egoísmo do âmbito privado: o atendimento à função de caráter social que as coisas têm de desempenhar na sociedade. Nada pode restar inerte, sem utilização em uma cidade que o espaço resta cada dia mais raro, com desigualdades sociais imensas, com problemas urbanísticos latentes e sem oportunidades para grande parte da população. A moradia impulsiona a dignidade, que ajuda na auto-estima e gera confiança nos indivíduos. O resultado disso é o aumento de cidadãos empregados, educados, encaminhados; diminuindo a violência absurda a que todos somos submetidos no cotidiano das aglomerações urbanas brasileiras.

Eis a dimensão da importância do governante na prevenção dessas questões tão sérias e custosas ao convívio urbano.

9. Conclusões

O direito à moradia ainda é de difícil respeito por parte das nações em desenvolvimento (principalmente) por questões econômicas e sociais. O custo é alto e o interesse mínimo.

O surgimento do conceito de função social da propriedade acabou com o entendimento ultrapassado extremo civilista de absolutismo da propriedade privada, devendo ser respeitado o papel social que o bem desempenhará perante a sociedade (desenvolvimento de cultura, atividades econômicas, moradia, dentre outros aspectos). Deve existir um equilíbrio entre o privado e o público.

A fim de regulamentar os dispositivos 182 e 183 da Constituição Federal de 1988, surge em 2001 a Lei 10.257 intitulada “Estatuto da Cidade”. De competência estadual, a legislação trata das diretrizes gerais no tocante às questões urbanísticas. Um grande avanço jurídico, afinal de contas nada constava no ordenamento que norteasse as ações dos entes federados nesses assuntos.

Por ser o urbanismo um interesse local, os municípios também deverão atuar através de seus Planos Diretores resultantes de planejamentos, estudos e consultas populares. É obrigatório em cidades com mais de 20 mil habitantes e vincula as ações dos Prefeitos precipuamente ao Plano de sua cidade.

Substituindo a lei originária de 1993, em 2008 o município de Belém traz a revisão do Plano Diretor da cidade através da Lei Municipal 8.655. Dentre outras previsões, encontra-se o SIPLAG (Sistema de Planejamento e Gestão) composto por diversos órgãos governamentais, questões de ordenamento territorial e instrumentos jurídicos passíveis de utilização na concretização do Plano Diretor.

A ação usucapião especial de imóvel urbano é um dos instrumentos, merecedor de destaque. Mantendo seus requisitos, o ano de 2011 trouxe novidades com o advento de uma nova possibilidade de invocar o usucapião: quando do abandono do lar, o cônjuge que restar poderá obter a propriedade exclusiva decorridos 5 anos ininterruptos do acontecido.

Frente aos absurdos cometidos por donos de imóveis (muitos deles históricos) na cidade de Belém, vislumbra-se extremamente possível a aplicação do instituto em muitos locais da cidade. São casas e terrenos abandonados à ação do tempo, alguns desmoronados, sem nenhuma função (muito menos social) além de trazer problemas de saúde e prejuízos financeiros (quando desmoronam) aos vizinhos, transeuntes e aos próprios proprietários.

O cenário somente vislumbra mudanças através da atuação conjunta do cidadão, Poder Público e as diversas outras formas de organizações (sociais, sindicais, etc); tão importante quanto a união dos entes federados na fiscalização, legislação e planejamentos urbanísticos.

10 REFERÊNCIAS BILIOGRÁFICAS

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BONIZZATO, Luigi. Função ambiental da cidade, Plano Diretor e validade das normas urbanísticas. In: MOTA, Maurício (coord.) Função social do direito ambiental. Rio de Janeiro: Elsevier, 2009. Fls. 173 – 194.

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EcoDebate, 26/01/2012

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