Edifícios reformados podem oferecer unidades habitacionais à população e reabilitar áreas abandonadas

Reformar prédios abandonados de SP é opção útil e lucrativa

A reforma de edifícios abandonados no centro de São Paulo pode transformá-los em empreendimentos lucrativos e reabilitar as áreas subutilizadas da região central da cidade. Uma política de reforma também possibilita a re-estruturação produtiva da indústria de construção civil. Segundo estudos da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo (FAU) da USP optar pela reforma, e não pela construção de novos prédios, seria uma solução vantajosa para empreendedores e viável economicamente.

Existem hoje, nos bairros da Sé e República, cerca de 1.740 edifícios com mais de cinco andares. Desse total, em torno de 350 estão subutilizados e 68 estão totalmente desocupados. “Se considerarmos os distritos mais antigos da cidade de São Paulo — Santa Cecília, Brás, Moóca, Pari, Bom Retiro, Bela Vista — temos 28 milhões de metros quadrados construídos abandonados. Isso equivale ao que seria construído em sete anos”, explica a arquiteta Alejandra Maria Devecchi.

As construções abandonadas foram, em sua maioria, construídas entre 1925 e 1950 e funcionaram como edifícios comerciais até meados da década de 1970. Porém, mudanças na forma de trabalhar, tanto espacial, quanto operacional, tornaram os imóveis obsoletos e eles acabaram caindo em desuso. “Hoje eles não têm mercado, pois são muito fragmentados, com salas pequenas, de três por quatro metros. Elas não servem mais, não atendem mais às demandas”, descreve Alejandra.

A proposta do estudo ‘Reformar não é construir. A reabilitação de edifícios verticais: novas formas de morar em São Paulo no século XXI’, de autoria de Alejandra e orientado pela professora Maria Ruth Amaral de Sampaio, do Departamento de Historia da Arquitetura e Estética do Projeto da FAU, é adaptar os edifícios abandonados para uso habitacional, não comercial. De acordo com Alejandra, os produtos colocados no mercado a partir da reforma dos prédios seriam unidades habitacionais para jovens famílias, idosos e pessoas que moram sozinhas.

Benefícios
Optar por reformar os prédios abandonados traria grandes vantagens para a cidade e para os próprios investidores, já que o tempo necessário a uma reforma é inferior ao de uma nova construção. Além disso, o potencial construtivo de edificações antigas é enorme, se comparado com o de atuais, o que torna o empreendimento lucrativo. Alejandra explica: “Atualmente, a legislação permite construir quatro vezes a área do terreno. As edificações antigas, porém, têm uma área construída de sete a dez vezes maior que a área de seu terreno.”

As pesquisas também apontam para a importância da chamada compactação da cidade, que consiste em aumentar a densidade demográfica da região ao fazer com que áreas subutilizadas fiquem mais habitadas. “Você não pode continuar expandindo e abandonar a área da cidade com infra-estrutura para receber moradores”, declara a arquiteta.

Proposta de Intervenções
Segundo Alejandra, a reforma dos prédios em desuso depende de duas questões: entender a planta dos locais a serem reformados e verificar a tipologia predominante. Ao longo das pesquisas, foi verificada a existência de uma organização espacial particular. “Duas formas predominam nos edifícios subutilizados da Sé e da República: a tipologia em H e a em esquina”, afirma. Com as tipologias determinadas, a reforma pode ser feita de maneira mais simples, pois não é preciso que cada empreendimento tenha um projeto específico.

Assim, o estudo propõe um método de trabalho de divisão da obra em duas partes: o suporte e o recheio. Os serviços relativos ao suporte — paredes, janelas, portas — se referem a demolições e desmontagens de todos os elementos desnecessários à nova obra. A ala tradicional da indústria da construção civil se responsabilizaria por essa etapa. Já os serviços relativos aos sistemas de recheio — mangueiras, pisos elevados, dispositivos desconectáveis — se referem a simplificações das instalações elétricas e hidráulicas. Um novo nicho industrial poderia surgir para suprir às necessidades dessa etapa. “As industrias poderiam montar kits que facilitassem a montagem dos componentes das instalações elétricas e hidráulicas, por exemplo, agilizando ainda mais a reforma”, declara a arquiteta.

As pesquisas atentam para a questão de que reformar não é construir. “Você não pode tratar a reforma da mesma maneira que trata uma construção nova, entrando no local com água, cimento, areia. Isso estraga o que já existe”, aponta Alejandra. O foco da reforma, então, deve ser intervenções menos agressivas e mais justapostas, que primem por conexões, sobreposições e simplificações. “Assim, você consegue lidar melhor com ela”, completa.

Reportagem de Juliana Cruz, da Agência USP de Notícias, publicada pelo EcoDebate, 22/07/2010

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